Tata Cara Jual Beli Properti Bagian 1: Proses Pembuatan Akta Jual – Beli

Oleh : Rurin, 24 Mei 2013

Jual beli merupakan proses peralihan hak milik yang dapat dilakukan secara tunai maupun secara kredit. Pada bahasan sebelumnya telah dijelaskan langkah pengajuan Kredit Kepemilikan Rumah atau KPR, berikut ini akan kami jelaskan mengenai tata cara jual beli secara tunai serta proses balik nama sertifikat yang lazim dilakukan oleh perorangan.

1. Melakukan Kesepakatan Jual – Beli 
Kegiatan jual – beli dapat dilakukan apabila ada penjual dan pembeli. Dalam pembahasan ini yang dimaksud adalah, adanya pemilik properti yang akan menjual properti yang dimiliki kepada seorang calon pembeli. Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:

1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang.
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.

Setelah mencapai kesepakatan mengenai harga dan proses pemindahan hak milik antara kedua belah pihak serta mekanisme pembayaran yang akan dilakukan, kedua belah pihak dapat melakukan prosedur jual beli. Proses jual – beli secara benar harus berdasarkan prinsip Terang dan Tunai, terang artinya dilakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang dan tunai artinya dibayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga yang disepakati belum lunas maka belum bisa disebut sebagai jual – beli. 

2. Pembuatan Akta Jual – Beli 

Setelah melakukan kesepakatan jual beli antara kedua belah pihak, si penjual dan pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.

Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi: 
I. Data tanah 
a. Asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)

b. Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c. Asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB)
d. Bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan 

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria sebagai berikut:

A. Perorangan: 

a. Copy KTP suami isteri
b. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

B. Perusahaan:

a. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM RI
c. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset. 

Hal – hal yang harus dipenuhi sebelum dilakukan pembuatan Akta Jual Beli:

1. Pemeriksaan keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional
2. Penjual harus membayar Pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi.
3. Penjual harus membayar Pajak Jual Beli.
4. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
5. Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

Petugas PPAT dapat menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa atau dalam tanggungan di bank.
Setelah syarat dan kewajiban antara penjual dan pembeli telah dipenuhi, maka proses pembuatan Akta Jual Beli dapat dilakukan. Berikut ini adalah ketentuan pada proses pembuatan Akta Jual – Beli:

1. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis jika dikuasakan.
2. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi biasanya dari perangkat desa jika melalui PPAT Sementara (camat) dan kedua pegawai Notaris jika melalui NOTARIS PPAT.
   1. Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, termasuk juga sudah lunas atau belum untuk transaksinya.
   2. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
   3. Akta dibuat 2 lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
   4. Memberikan salinan akta kepada penjual dan pembeli.

Langkah selanjutnya setelah pembuatan Akta Jual – Beli adalah pembuatan sertifikat. Petugas PPAT akan menyerahkan Akta Jual – Beli dan dokumen lainnya ke Badan Pertanahan Nasional. Untuk proses Pembuatan Sertifikat akan dibahas di tulisan selanjutnya.

Kunjungi UrbanIndo.com untuk menemukan informasi – informasi menarik mengenai properti.

Source :

http://blog.urbanindo.com/2013/05/jual-beli-properti-proses-pembuatan-akta-jual-beli/