Tata Cara Jual – Beli Properti Bagian 4: Membeli Properti dari Developer

Oleh : Rurin, 21 Juni 2013

Kenyamanan dan keamanan menjadi skala prioritas seseorang dalam memilih tempat tinggal, oleh karena itu orang banyak mengincar rumah yang dikelola developer/pengembang. Tetap tidak semua orang memahami prosedur pembelian properti melalui developer. Secara mekanisme, developer menjual properti ke pasar primer setelah terjadi kesepakatan jual – beli. Secara sederhananya, pembeli belum bisa menempati rumah yang telah dibeli secara langsung, karena menunggu proses pembangunan selesai. Ini berlaku untuk jenis properti yang dikelola oleh developer seperti: rumah, apartemen dan ruko.

Berikut akan kami bahas mengenai cara pembelian properti melalui developer

1. Pemilihan Developer

Sebelum Anda membeli properti, pastikan bahwa properti tersebut dikelola oleh developer berpengalaman. Mempelajari track record developer sangat diperlukan, karena tidak sedikit developer dadakan yang bisa merugikan Anda di kemudian hari.

2.  Pemilihan Unit

Ketika developer mulai memasarkan produknya melalui brosur, flyer, baliho, iklan online dan lain – lain, Anda bisa mulai memilih unit mana yang sesuai dengan keinginan Anda dan kondisi keuangan Anda. Setelah menemukan unit kavling yang sesuai, Anda akan disuguhkan desain bangunan yang telah disiapkan oleh pihak developer. Anda juga bisa menanyakan apakah berhak menambah atau mengurangi desain yang telah ditetapkan atau tidak. Biasanya developer akan menambahkan biaya extra untuk perubahan yang dilakukan terhadap desain rumah. Anda juga bisa melakukan perubahan desain setelah melunasi semua pembayaran. Yang Anda perlu pastikan juga adalah waktu yang ditetapkan oleh pihak developer untuk serah terima unit.

3. Pembayaran Booking Fee

Anda bisa langsung menanyakan metode pembayaran (cash atau KPR) ,survey lokasi untuk melihat kondisi area yang akan dibangun perumahan, serta hal – hal lain. Setelah Anda cocok dengan kondisi perumahan, Anda bisa melakukan pembayaran booking fee/tanda jadi, dengan menyetorkan sejumlah uang sesuai dengan kesepakatan dan ketentuan yang diterapkan pihak pengembang. Dengan melakukan pembayaran booking fee berarti menunjukan bahwa Anda telah serius untuk membeli rumah tersebut.

4. Proses Pembayaran

Jika Anda melakukan pembelian rumah secara cash, setelah melakukan pembayaran booking fee Anda bisa melakukan pelunasan pembayaran sesuai peraturan dan ketentuan yang ditetapkan pihak developer. Namun jika Anda melakukan pembelian secara kredit (KPR), Anda harus melakukan pembayaran down payment (DP) dan memenuhi prosedur KPR yang telah ditetapkan. Prosedur KPR tersebut meliputi cara pengajuan KPR dan pemenuhan syarat-syarat KPR yang telah ditetapkan. Pada dasarnya besar DP bisa bervariatif semua menyesuaikan kondisi perokonomian Indonesia. Pada saat krisis global yang lalu, pihak bank masih bisa memberikan DP 0-10 % dari harga jual, namun saat ini sudah tidak lagi. Bank memilih aman dengan menetapkan nilai DP sebesar 30 % (sesuai peraturan pemerintah) dari jumlah pembayaran. Untuk pembayaran DP pihak developer akan memberikan ketentuan atau persayaratan tertentu, untuk waktu pembayaran biasanya 2 minggu – 1 bulan setelah pembayaran booking fee. Namun ada baiknya DP dibayar setelah anda selesai mengurus sistem KPR dengan Bank, agar Anda merasa ada kepastian prosentase dan penjadwalan pembayaran dari Bank tersebut.

Developer biasanya akan mengawal proses kepengurusan KPR karena sangat erat kaitannya dengan kepastian pembayaran, pembangunan rumah dan serah terima rumah. Waktu yang dibutuhkan untuk kepengurusan KPR rata –rata 14 hari kerja dan tergantung dengan kelengkapan persyaratan dan survey bank.

5. Proses Pembangunan

Setelah KPR disetujui oleh pihak bank, dan pembayaran DP telah dilakukan, maka pembangunan unit rumah harus dilakukan. Pembangunan unit ini tergantung dari luas unit yang Anda pilih, untuk rumah type 45 biasanya memakan waktu -/+ 4 (empat) bulan.

6. Serah Terima Unit

Setelah pembangunan unit telah rampung 100%, maka sudah siap untuk melakukan serah terima ke pembeli. Pihak developer biasanya akan memberikan masa retensi selama 3 bulan setelah serah terima dilakukan. Masa retensi adalah waktu yang pihak developer terhadap keluhan – keluhan mengenai bangunan dan kondisi rumah. Selama masa retensi ini apabila ada kerusakan mengenai bangunan dan kondisi rumah masih menjadi tanggung jawab pihak developer.

7. Akad Jual – Beli

Akad jual beli (AJB) adalah peralihan hak hukum atas tanah dan bangunan. Hanya dapat dilakukan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah lainnya. Tentunya sertifikat yang dahulunya atas nama penjual atau developer akan beralih dan diatasnamakan ke konsumen. AJB mengandung kewajiban pembayaran pajak. AJB dapat dilakukan sebelum serah terima rumah apabila skema pembayaran melalui KPR dengan KPR inden. Beda KPR inden dengan KPR biasa adalah pencairan KPR dapat dilakukan secara bertahap sebelum bangunan dimulai. Untuk info mengenai akad jual – beli bisa dilihat disini (link).

8. Pencairan KPR

Pembuatan akta jual – beli dan pembayaran pajak –pajaknya akan menjadi dasar untuk pencairan KPR oleh pihak developer. Dalam pencairan KPR, pembeli berada dibawah ikatan kredit oleh Bank pemberi KPR di hadapan Notaris yang ditunjuk oleh pihak Bank. Pencairan KPR tidak harus menunggu bangunan 100% jadi. Dengan KPR Inden, pihak developer dapat mencairkan sebagian nilai KPR.

Begitulah gambaran sederhana mengenai pembelian properti melalui developer, tetapi tidak semua developer memiliki aturan yang sama. Untuk mengetahui detail pembelian melalui developer, Anda bisa mendapatkan info lengkapnya melalui agen properti/ merketing yang bersangkutan.

Kunjungi UrbanIndo.com untuk menemukan informasi – informasi mengenai jual – beli properti.

Source :
http://blog.urbanindo.com/2013/06/tata-cara-jual-beli-properti-bagian-4-membeli-properti-dari-developer/